随着这几年的深入推进以产城联动 招商蛇口正进入增长势能红利期

这是最好的时代，这也是最坏的时代。《双城记》里的开篇似乎也正在成为这个时代崭新序章。

时期，全球邮轮旅游陷入复苏等候期，而招商蛇口——国内领先的邮轮港口及高端游轮/游船运营商——则深入推进邮轮产业布局。

仅仅进入2021年以来，先是与深免集团签订深化合作意向书，推动“邮轮+免税”产业模式;其后宣布联合维京游轮，将开辟首艘五星红旗邮轮航线。

近日，厦门国际邮轮母港二期航站楼主体封顶，标志厦门海上世界进入新的发展阶段。作为岛内最大综合体，海上世界由招商蛇口与厦门国有资本运营公司联合开发，将带动邮轮、文创、旅游会展、商业、金融等多元业态聚集，提升片区整体价值，推动厦门千亿产业链叠加发展。

与此同时，二期航站楼将为厦门邮轮产业发展再启引擎。此前，厦门港东渡港区0-4号泊位工程码头部分已完成改建，已具备接待世界最大22.5万吨级邮轮的硬件能力。作为厦门邮轮母港片区改造提升工程的重要部分，二期航站楼工程总投资达6.28亿元，建筑面积约5.4万平方米，高6层，将承接邮轮中心邮轮接待业务，实现出入境分层通关，提高通关效率，实现接待能力翻番，进一步提升厦门国际邮轮母港硬件水平，推动招商引轮，为厦门邮轮产业高质量发展奠定基础。

未来，二期航站楼将为厦门招商引资、产业发展再添动力。新航站楼位于厦门邮轮母港片区，兼具交通枢纽、商业配套、娱乐休闲、自然观景多元功能，建成之后，将通过交通平台与现有航站楼(邮轮中心)、轨道二号线无缝衔接。该航站楼还比邻山海健康步道、海沧大桥，对望鼓浪屿，将与现有邮轮中心共享邮轮、厦鼓客群，实现“双楼联动”。

助力邮轮经济，构建完整产业链

邮轮经济素有“水道上的黄金产业”之称，随着近几年以为代表的亚洲市场成为世界邮轮经济新的宠儿,世界邮轮巨头迅速在抢滩布局,各港口城市也竞相发展邮轮经济。

有研究显示，作为交通工具和旅游目的地的集合，邮轮经济能对港口所在区域的相关经济产生1∶10的带动效应。一般邮轮码头分为母港、停靠港及航线节点港，母港产生的经济效益可达停靠港的10倍以上。

而蛇口邮轮母港作为招商蛇口旗下首个独资建设运营、按照“邮轮母港4.0”概念打造的世界级邮轮母港项目，带来的“邮轮经济”效应已成为行业典范。

2016年，深圳蛇口邮轮母港正式开港运营，开港伊始，便将深圳蛇口邮轮母港片区定位打造成集邮轮、旅游、金融、商贸、物流等为一体的海上综合性门户。

成功运营五年来，各项数据隔年便创亚太地区邮轮港口开港首年之最——与6家邮轮公司合作、有7艘邮轮停靠、进出母港的邮轮共计118艘次、总客流数达159052人次，航线涵盖了香港、、、越南、新加坡、马来西亚、菲律宾等地区的多个国内外旅游城市。现已成为以商业、娱乐、休闲、办公、高端居住为主体，形成以邮轮中心、居住生活、商务商业、文创艺术等四大功能组团的生态圈。而蛇口邮轮母港所在的太子湾板块，随着片区功能溢价的逐步提升，土地价值也迎来了新的重估。

官方评价，蛇口邮轮母港代表了深圳新的城市名片。

与此同时，招商蛇口邮轮产业还在加速布局全国。

2015年，招商蛇口以43.7亿拍下厦门湖里区东渡路东渡港区的百万平米的邮轮母港综合用地，将“邮轮经济”带出了深圳，落地厦门。

未来厦门邮轮母港建成后，讲依托“邮轮母港+旅游产业+自贸试验片区”的叠加效应，带动邮轮、文创、旅游会展、商业、金融等多元业态聚集，通过庞大的产业链条形成强大的拉动、吸附能力，推动厦门千亿产业链叠加发展，为城市经济贡献全新增长点。

近日， 招商蛇口收购维京游轮旗下 “维京太阳号”游轮。据了解，这艘邮轮是被业界权威Berlitz指南、Cruise Critic评为全球“最佳中小型邮轮”之一的奢华邮轮，招商蛇口与维京游轮的合资公司共同运营，将成为我国首艘五星红旗高端邮轮。

对于这次收购，招商蛇口董事长许永军表示，对邮轮产业的影响是暂时的、阶段性的，邮轮产业长期向好的基本面不会变……现在是谈收购邮轮的好时机，是底部。重新建造一条轮船，也要等4-5年。

伴随深圳、厦门、湛江、上海、天津等沿海城市落点开花， 招商蛇口推进在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。

一座又一座邮轮母港的拔地而起，验证了发展邮轮产业“要算长期的账、协同的账，算总账”。而其中，也蕴藏着招商蛇口的成功密码。

港城联动兑现综合发展红利

众所周知，2020年受影响，各行各业受到冲击，招商蛇口逆市上行，杀入行业前十。其中奥秘可以从年报中略窥一二。

年报显示，招商蛇口2020年累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米，总计容建面1,624.83万平方米，权益面积1,044.82万平方米，港城联动、产城联动已经成为招商蛇口综合发展模式下获取优质资源的重要方式。继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，招商蛇口在报告期通过港城联动又相继获取南通滨江及烟台芝罘项目。

其中南通滨江地块尤为值得注意，这是长江“第一窗口”占据黄金岸线的主城区最后一块留白地，为招商蛇口在长三角城市深耕的一着精妙落子。据知情人介绍，该地块拿地一年时间快速兑现了拿地前的各项经营指标，而克而瑞发布的2021年一季度南通市区项目销售金额排行榜，招商滨江道高居榜首。

南通滨江地块的成绩仅为管窥一斑，实际上，是产城联动、港城联动兑现综合发展模式的红利。

在招商蛇口看来，产城联动、港城联动实质是快周转 (T+3)、阶段性持有运营 (T+10) 和片区综合运营 (T+30) 三类项目比例的合理配置，兼顾短中长期业务发展需要把握节奏，实现公司经营性现金流的可持续平衡。

招商蛇口董事长许永军介绍相关数据表现，近五年来，招商蛇口通过综合发展模式取得30多个项目，包括苏州的金融小镇、成都的天府新区/中央商务区等，年均获地占比已达30%，对销售收入的贡献占比18%;从土地价格来看，综合发展模式项目的住宅地价跟周边相比约低30%左右;相比企业其他项目，综合发展模式项目整体IRR(Internal Rate of Return，内部收益率)提升25%，为资产增值奠定了长中期的良好基础。

2021年恰恰是招商蛇口“十四五”开局之年。十四五期间，招商蛇口围绕“前港-中区-后城”综合发展模式，将业务重新梳理为“1+4”，其中，“1”就是以开发业务为现金牛，未来5至10年，房地产开发业务仍是招商蛇口利润收入的主要贡献来源。所谓“4”则包含多种类型业务，一为成长型业务，主要包括邮轮、集中商业、产业园区;二为平台型业务，即以招商积余为抓手的轻资产运营平台;三为创新型业务，包括大健康、文化、会展、海外等业务，以“美好生活承载者”形象出现;四为机会型业务，主要包括酒店、公寓、写字楼等。

业内人士分析指出，随着这几年的深入推进以产城联动、港城联动为独特引擎的综合发展模式，招商蛇口正进入增长势能红利期。

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