广州楼市升值速度和空间从大到小的排名

我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问：广叔，您好!纯投资，按照升值空间，广州几个区，天河区，海珠区，荔湾区，越秀区，黄埔区，南沙区，番禺区，增城新塘，根据您的分析按照升值速度和空间从大到小，怎么排序呢?我们接受总价450以内。之前想着投资兼顾自住，后来想明白了，您说的对，投住应该分开。所以现在只想着投资，但广州太大了，还是无从下手。海珠区的恒大金碧花园怎么样?5万多了 ，值得入手投资吗?之前听您推荐过金碧三期。

回答：你好。450以内，考虑黄埔、海珠、番禺。金碧花园不错的，海珠一带较知名的盘，不愁没有接盘侠，可考虑。

提问：广叔你好，增城碧桂园周边别墅或住宅升值空间以及自住怎么样?保利东江首府等大户型很合意，这两区域的价格与大小比较喜欢，有什么建议或者其他类似推荐?

回答：你好。别墅投资偏弱，保利东江首府次新，在江边，就是离地铁不是很近，自住+投资可以考虑。另外还可以看下：亚太新城亚太银座、现代城市花园

提问：广叔您好，我是小白，今天第一次提问，现在手上有150W存投资，住在广州海珠区，请问中山的坦洲，广州的南沙和增城哪个更有升值空间?或者您有什么好的建议?感谢您百忙之中回答问题

回答：你好。中山的机会不大。建议考虑黄埔科学城或者新塘，中长期可考虑南沙。

提问：你好广叔，广州增城东江逸珑湾20000元/平米适合投资不?还有200平毛胚作为出租投资如何?

回答：你好，投资不建议买面积太大的户型，未来流动性很差，现在主流户型是90-120三房投资房产的套数远比面积重要，小户型的租售比和投资回报率都要明显优于大户型，而且房子越小涨的越快。在总预算不变的情况下，宁可买2套小户型也别买1套大户型，小户型变现和抵押会更加的灵活，更能满足你对流动资金的需求。

买房投资核心还是房子本身的升值能力，而不是买房目的为了出租，同时还需要考虑接盘侠的问题。增城太远了，从现在的发展来看，很难跟广州连起来。增城人口导入也非常困难，需要很久的时间。如果不能连起来，后期大概率跟东莞一样， 就是个环深卫星城。

提问：你好广叔，请问700万的总预算，非豪四房，自住宜居，天河、黄埔、海珠、番禺有哪些比较突出的楼盘呢?

回答：你好，700万总价预算，非豪4房： 1、天河：盈彩美居、骏景花园的(3+1型的128.8、135)、中海康城 2、黄埔：新福港鼎峰、保利香雪 3、海珠：逸景翠园、罗马家园 4、番禺：广州雅居乐花园、剑桥郡佰利山、星河湾、珑翠

提问：广叔您好，目前是在松岗中海西岸华府两房，准备换一个3-4房，目前工作和生活在松岗沙井片区，光明片区也考虑，小朋友3岁，所以未来学位也必须考虑，想买一个首付250W内110-120平的房子，目前看了满京华云著151平四房，户型喜欢，小区环境也喜欢，但是担心大户型有豪宅税以后不好出手，您建议是否可以入手?另外您建议松岗沙井哪几个楼盘?目前也在等万丰海岸城和光明金融街开盘，拿着现金等是否OK?因为开盘时间不确定，担心第一抢不到房源，第二疫情原因导致手上现金贬值

回答：你好，既然是改善置换，板块 户型 学位都需要升级才对。 松岗自住+投资并不推荐。 海岸城和光明金融街可以继续关注，但是同时在沙井和光明淘笋。 沙井推荐西荟城和万科翡翠郡。

提问：广叔你好 本人男31岁，深圳做点小生意，目前30万子弹，年入40万左右，老家湖北谷城县城石花小镇一套宅基地自建精装房产一套(带点小菜园和花园)附近超市，小学初中高中步行10分钟内。 近一年结婚，计划婚后2年先和父母住老家，2年左右深圳100多万深圳首付买套房(深户已在办里)， 现在双方父母年龄都还不大，将来20多年都还需要每年回老家，疫情2月让本来不愿和父母同住的年轻人和双方父母多少带点同住下生活不便和冲突，现在决定把老家宅基地房产卖掉，在县城同小区买2房和3房两套房产分开住，父母离得近，后续在买深圳房子(听说户口迁出，无法继承也卖不掉宅基地上房产) 请广叔支个招或其它计划

回答：你好，老家没有拆迁计划，卖掉宅基地思路正确。 尽量在户口迁出之前出手。 在县城买房意义不大，没有涨幅，变现困难。 建议把子弹攒下来直接买深圳，或者先买武汉，用优质资产追大城市上车门槛。

提问：广叔好，旅游地产值得投资吗?为何?

回答：你好，这个买房坑，我还是要拉拉大家，旅游城市、文旅城房产到底能不能买?我们买房子一个很重要的判定就是这个区域后期能不能产生较多的接盘侠，就是说，有没有人愿意为你后期兜底。我们一定要以始为终，在买房子的时候就要想好后期的接盘侠可能出现的画像。但很明显，旅游城市、文旅城项目其实大部分都是投资的需求，而且往往没有学区没有商业，很多人买了文旅的项目，后期想抛可能都没有人会愿意接手，而且，对于一个三四线城市而言，人口其实是比较稀少的，想要把这个项目给运营起来，还是有比较大的难度的。

我经常强调一点，就是买房的时候，地段所包含的资源一定比风景更重要。很多人买房会跟我说，这边有湖，这个楼栋是楼王，风景很好等等，请记住，对于买房而言，选择城市是第一位的，其次就是楼盘所在的版块未来发展会怎么样。你说你家里有矿，无所谓，一个城市来一套空关，如果你只是中产家庭，劝大家珍惜手上的现金。

提问：你好广叔，我们现在准备卖掉我们在东莞的房子，卖了大概会到手500W，有贷款记录，在深圳已经有五年的社保了，现在想把房产置换到深圳，请问一下在蛇口那一带有什么小区可以推荐的吗?雍景湾和南海玫瑰三期，蛇口未来潜力怎么样?能考虑不?

回答：你好。要知道蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

提问：你好广叔，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘道，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听广叔的建议，这几个区域哪个更有潜力?还是在科技园附近买个小两房?盼望广叔的回复。

回答：你好， 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

提问：你好广叔，最近在为买房的事苦恼，我们家庭情况是我和我老公均有过贷款记录，现在我的名下有一套17年入的深圳宝安满京华云晓旁的雅乐居42平小两房。因为明年打算要小孩，所以可能会住起来有点不太方便，请问我要不要等明年满二了卖掉? 如果卖出去的话后面如何买呢? 买两房好还是买三房好? 加上存款我们也只有130万左右的资金。我整理了两个方案，您帮我看一下好吗?1、用我亲人的名额，可3成首付购房;2、用我们自己的名额，加上贷款70万-100万买房，约220万5成首付买房，两年后加按出来还贷款，加上公积金房贷极限月供1万6左右。 广叔怎么看?

回答：你好，你们目前的情况：你们打算卖出的这个房子目前价格也在两百三十万左右了吧?满两年卖出之后再去换一个同样总价的，意义不大。而且地铁12号线三年之后通车，你们错过这个利好，有些可惜了。另外、假设你们已经决定了要卖，可以考虑用你们自己的名义全款抵押买总价三百多万的，兼顾自住，要买三房的话，要去龙岗选择一个未来地铁口的花园刚需盘，还是有的选的。在宝安就只能买个大一点的两房了。

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