商业房地产贷款重组的10个关键考虑因素

COVID-19的悲剧性和广泛影响每天都在不断发展。从公共卫生和经济角度看，大流行的影响是难以估量的。对于商业房地产所有者而言，无论您拥有哪种类型的财产，这种新型的长期影响都无法得到充分评估，尤其是因为我们现在正面临的经济衰退只是最近才得到确认，并且由于这种情况而造成的公共卫生不确定性随后发生了COVID-19。穆迪分析公司(Moody's Analytics)于2020年6月预测，到2020年将出现第二次衰退，而无需额外的财政支持，从现在到2021年初，商业房地产估值将出现暂时但严重的下降，到2022年将出现大幅回升。

由于商业房地产是一项“杠杆”业务，许多所有者可能面临的一个普遍挑战是需要重组以其财产担保的贷款，以实现更为现实和可实现的经济条件，并避免出现贷款违约，丧失抵押品赎回权和抵押的情况。他们的财产损失。对于那些没有经历过以前的房地产周期的幸运的少数房地产所有者和顾问(作为对那些不幸的人，例如我自己，曾经有过的经历)的复习，以下是十个主要注意事项来指导您进行贷款重组与您的贷方进行交易。

1.确定整个“业务问题”。

进行任何贷款清算交易的第一步是确定您的财产困扰的根本原因，以及为什么财产在遵守贷款要求方面面临挑战。鉴于这种大流行，一个明显的问题是，由于国家强制执行的“临时庇护”令和看似不断增加的失业人数的影响，许多业主的租金收入出现了严重，无法预料的突然下降。发生这种情况时，租金收入的损失严重损害了业主定期偿还其贷款的能力。还有其他问题或影响财产的问题需要通过贷款解决，例如由于大流行前的原因，由于没有足够的资金来支付相关的支出或持续的空缺，而推迟了立即需要的维修，或者由于没有必要的资金而推迟的结构缺陷?您在此分析中的目标是全面了解问题出在哪里，以便在重组贷款时可以全面解决所有迫在眉睫的问题，使该物业重回正轨并稳定下来。从贷方的角度来说，至关重要的是，您必须对提议的贷款条款进行修改，以证明他们对这些问题有合理的了解，并周到地表示需要减免。开发此业务案例将最适合您应对贷款人的当务之急。很少有贷方愿意连续进行贷款的偿还。因此，尽力而为，

2.了解您的贷款人。

在与贷方联系之前，对您评估当前持有贷款的贷方类型至关重要。这很重要，因为贷方将根据其是否是私人贷方，CMBS贷方，政府赞助企业，公共债务基金，人寿保险公司，商业银行或储蓄机构或其他类型的受监管贷款机构或企业，来不同地处理贷款重组请求。与受监管和财务报告要求约束的传统机构贷方相比，私人贷方通常更愿意并且能够在重组贷款方面更具创造力和灵活性。CMBS贷方，即，特别服务商，在重组贷款方面往往最不灵活(也最昂贵)。了解您的贷方及其可能的方法可能使您能够更好地预测将在锻炼交易中控制，约束和指导银行的因素。这些考虑因素应纳入您的贷款计划中。放贷人的限制条件可能包括(除其他外)放贷人是否受制于贷款监管机构或放贷委员会，放贷人是否愿意通过同意修改后的贷款条款来设定不利的先例，或贷款修改可能带来的不利后果。尝试从贷方的角度评估其重组贷款的目标是什么，其中包括最大限度地收回贷款收益的需求。例如，在临时(且仍在不断发展)的监管授权下，对受监管贷方基于风险的资本有何影响，以推迟贷款支付;如果受监管贷方在五年内未偿还全部贷款，将要求其“冲销”全部贷款吗?锻炼?如果可行，还应尝试获取有关贷款人在先前房地产周期中进行贷款试算的方法的信息。贷方是否真的有食欲和收回财产的能力?由于监管上的批评，大多数贷方对成为房地产所有者和持有止赎物业的投资几乎没有兴趣。毋庸置疑，放贷人将要评估的一项权衡是其在协商一致的贷款锻炼交易中的恢复潜力，而不是通过破产程序或无争议的止赎出售而实现的恢复能力，这可以最大程度地减记其账面价值。许多贷方将更倾向于通过协商一致的贷款方式来收回其贷款，而不是通过毫无争议的止赎或破产来进行​​随之而来的风险，费用，延误和处置财产的更大责任。

3.井井有条并做好准备。

在与任何贷款重组提议联系您的贷方之前，请做好功课并组织起来。以下是一些简短的要点列表，其中列出了一些准备为您的讨论准备的操作：

查看并了解您的贷款文件的条款，包括：

您可以使用的默认通知和修复期限，

您的贷方可以使用的补救措施，包括对借款人和/或任何贷款担保人的接管权和“判决供认”权;

密码箱要求(如果有);和

任何贷款担保人将面临的追索风险类型，从贷方的损失或损害索赔，到贷款全部未偿还贷款余额，应计和未付利息以及贷方成本的全面追索权风险。

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