禹佳生活服务于联交所主板独立上市

12月13日，禹洲集团(01628.HK)发布公告建议拆分其附属公司禹佳生活服务于联交所主板独立上市。此前的12月11日，禹佳生活服务正式向联交所递交上市申请表格，这意味着禹佳生活服务上市迈出关键性一步。

上述公告发布后，国际知名投行国泰君安证券()发布研报称，基于禹洲集团持续增长的土储支持及禹佳生活服务当前较小的规模，看好禹佳生活服务的拆分，将推动禹洲集团公司价值重估。重申禹洲集团“买入”评级，目标价5.4港元。

禹佳将迎来快速增长

国泰君安证券在研报中指出，基于禹洲集团持续增长的土储支持，禹佳生活服务未来也将迎来快速且可见度高的增长。

国泰君安证券表示，禹洲集团在12月7日公告提前达到千亿销售规模，超预期完成2020全年目标。在规模升级的背景下，其关键财务指标也实现有质量的稳健增长，截至2020年中期，禹洲实现总收入140.69亿元，较去年同期上升20.36%;录得毛利润32.76亿元、录得归母净利至10.19亿元;剔除非现金调整后的毛利率为27%，处于稳健合理水平。负债方面，净负债率同比下降9个百分点至63.7%，一年内须偿还的有息负债约为222.5亿元，而同期手握现金约429.68亿元，现金短债比达2.49倍，远超行业平均水平。

禹洲集团的强劲土储亦受到国泰君安证券的看好。后者在研报中指出，在土储方面，禹洲今年首九个月新增15块土地，均在全国一、二线核心城市。此外，禹洲新增土储权益占比也在持续提升，土地权益占比由去年同期的60%提升至65%，保证了未来几年稳定的盈利增长。

截至2020年6月30日，公司的土地储备总可供销售建筑面积约2024万平方米，分布在37个城市，足够未来三至四年的增量需求。这些都将支撑禹佳生活服务未来快速且可见度高的增长。

禹佳上市将重估禹洲价值

国泰君安证券在研报中指出，禹佳生活服务已于12月11日向联交所递交上市申请表格，此次上市申请表格A1的提交，意味着自2020年8月份首次提出拆分建议以来，禹洲在拆分其物业管理业务上进展顺利。国泰君安证券预计，公司将以实物分派的方式拆分该业务，并且该IPO将可能在明年第一季度完成。

根据禹佳生活最新提交的A1申请表，截至2020年6月底，禹佳生活服务在物业管理和商业运营上的在管面积分别为1,320万平方米和70万平方米，总收入从2017年的人民币3.051亿元增加至2019 年的5.437亿元，年复合增长率为33.5%，且在2020年上半年达到人民币2.749亿元，同比上涨15.3%。

从净利润方面看，禹佳生活从2017年的人民币2,370万元增加至2019年的人民币6,530万元，显示了更强的年复合增长率，达到66.2%，且在2020年上半年达到人民币3,720万元，同比升42.6%。

国泰君安证券认为，在超预期完成千亿目标规模之际，分拆禹佳生活服务上市，为未来禹洲集团的价值重估带来契机，相信当前是较好的入手禹洲股票的时机，国泰君安证券重申买入评级，目标价5.4港元。

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